| 问题 | 房子的预售合同有法律效力吗 |
| 分类 | 房产纠纷-房产纠纷 |
| 解答 |
一、房子的预售合同有法律效力吗 （1）根据相关法律法规的明确规定，商品房预售行为属于法定特许竟业，所以开发商必须按照程序申请并获得相应的商品房预售许可证明后，方可进行商品房预售活动。 若开发商在此过程中未经批准即与购房者签订了预售合同，那么这份合同将被视为无效。 然而，如果开发商能够在向法院提起诉讼之前获批预售许可，那么此时所签署的预售合同将会被判定为合法有效。 （2）对于商品房预售合同而言，其登记备案手续是必不可少的环节，但这并不意味着登记备案手续是合同生效的必要前提条件，除非双方当事人在合同中对此事项做出了特别约定。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条 出卖人未取得商品房预售许可证明；与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 二、一房二卖的两份合同都有法律效力吗 一房二卖的两份合同，只要合同具备法律规定的有效要件即合法有效。 如果是恶意串通签订的，不具有法律效力。 一房二卖，指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。 买受人均在不知情的情况下与出卖人签订合同的，出卖人一房二卖主要有以下几种处理方式： (1)以登记为准。 如果两份合同中一份已进行了过户登记，因物权优先于债权，确认已办理过户登记的一方享有房屋所有权。 (2)以鉴定合同的先后顺序为准。 如果两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况，以签订合同的先后顺序确定合同成立的效力，顺位在先的合同有效。 (3)在第一个买房人已办过户后又卖第二人的情况下，出卖人已没有房屋所有权，但是所签订的买卖合同依旧是有效的，买受人可以此合同请求出卖人承担违约责任。 《民法典》第一百五十四条 行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条 买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房 屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。 法律是一种普遍的约束，它既保护我们的权益，也规范我们的行为。我们每个人都应该充分了解和理解法律，以便更好地保护自己的权益，更好地生活在这个法治社会中。正如本文的标题所提出的问题，“房子的预售合同有法律效力吗”，法律的学习和理解是一项长期的任务，需要我们不断地努力和探索。我们应该珍视这个过程，把它看作是一次自我提升的机会，以便更好地适应社会的发展和变化。 |
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