| 问题 | 房屋质量问题逾期交房赔偿如何计算 |
| 分类 | 房产纠纷-房产纠纷 |
| 解答 |
一、房屋质量问题逾期交房赔偿如何计算 针对房屋质量问题所导致的逾期交房赔偿如何进行计算的问题 延期交房违约金的具体金额取决于多种因素，故其缺乏固有的固定标准。一般而言，逾期交房违约金的约定区间通常在1%至1‰之间。 此外，违约金的计算方式应根据房价款的总金额进行衡量。值得注意的是，消费者并未遭受任何实际损失并不构成开发商免除违约责任的合法依据。对于已约定的逾期交房违约金，双方均须严格遵守，除非开发商能够证明存在法定的免责事由，例如地震、战争等合同约定的不可抗力事件，且能及时履行告知义务，否则仍需承担逾期交房的违约责任。若逾期交房违约金的计算方法未能在合同中予以明确规定，则应参照逾期交付使用房屋期间相关主管部门公布或具有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准进行确定。若开发商逾期交房并非出于免责事由，那么开发商将必须承担商品房逾期交付的法律责任，这其中包括向购房者支付逾期违约金以及在特定情况下、满足一定期限后，购房者有权依法解除合同等。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少； 当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 二、房屋质量问题包括哪些 房屋中常见的质量问题可分为以下三类: 1.房屋主体结构存在严重质量缺陷。 这里所说的主体结构，特指由房屋中的重要构造部件相互融合与相互作用而构建出来的平面或者空间构成部分，其必须具备符合技术标准的强度、韧度以及稳定性，从而确保能够承受建筑物自身的各类负荷。 例如地基、承重墙壁等关键部位，当其出现结构性的开裂、倾斜、倒塌等重大问题时，我们便需要视之为房屋的整体主体结构存在问题。 2.严重干扰正常居住使用的质量问题。 这种情况主要涉及到因为房屋的质量问题，给购房者带来了严重的困扰，使得他们无法正常享受到该房屋的使用功能和实际意义。 比如不能正常的供应水电、隔音效果不佳等问题就是典型的例子。 3.其他的一些普通质量问题。 比如房屋渗漏、地面起鼓、墙面涂料剥离等各种小毛病也不容忽视。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 三、房屋质量问题售后由谁负责 在商品住房销售过程中，房屋质量问题的售后责任主体须依据实际情况加以判断和明确。一般而言，开发者承担着绝大部分房屋质量的法律责任。在房屋保质期间，如遇到主体结构存在质量瑕疵、严重影响居民日常生活以及使用等情况时，开发商有义务负责修缮或者给予相应的经济补偿。然而，当房屋已经交付给业主并由其自行进行装修或使用不当引发的质量问题，则通常需要由业主自行承担相应的责任。至于一些公共区域及公用设施设备的质量问题，在保质期限内，开发商仍需承担相应的责任；而在保质期满之后，只要业主已经按照规定缴纳了住宅专项维修资金，便可以通过申请使用这笔资金来进行维修。倘若房屋质量问题是由于施工单位、监理单位等方面的过失所致，那么开发商在承担责任之后，有权向相关责任方进行追偿。总的来说，房屋质量售后责任的界定颇为复杂，需要综合考虑诸多因素。 通常，违约金按房价款总额的1%-1‰计算，消费者未受实际损失时，开发商仍需承担违约责任。双方应遵守约定违约金，除非开发商能证明存在不可抗力等法定免责事由。合同未规定计算方法时，参照同地段同类房屋租金。开发商非因免责事由逾期交房，需承担法律责任，包括支付逾期违约金和在一定条件下购房者有权解除合同等。 |
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