首先，对于协议的效力，我们需要进行深入的研究与确认。假如合同被判为无效，那么相应的定金便应当全额归还。以购买经济适用房为例，若当事人并未取得购买经济适用房的资格，那么他们所签署的购买未满五年的经济适用房协议便应当被视为无效协议。这是因为经济适用房作为一种保障性住房，其主要目的在于解决住房困难群体的居住问题，具有严格的资格准入制度。尤其值得注意的是，未满五年的经济适用房仅能出售给具备购买经济适用房资格的人士。
其次，我们需要对协议中是否存在欺诈行为或重大误解进行细致的审查。如果确实存在此类情况，当事人有权在签订协议之日起一年内向人民法院提出撤销申请。一旦协议被撤销，定金便应当全额归还。举例来说，如果卖方故意隐瞒房屋存在严重安全隐患的事实，那么这种行为便构成了欺诈。
再者，在协议合法且有效的前提下，我们需要明确谁是违约方，谁是守约方。给付定金的一方如若违约，将无权索回定金；反之，收取定金的一方若违约，则需双倍返还定金。
此外，如果仅仅签订了定金协议（如定金支付书、房屋认购书等），并且在定金协议规定的签订正式房屋买卖合同前，由于买卖双方未能就买卖合同的具体条款达成一致意见，导致买卖合同无法成立，那么各方均无需承担违约责任，定金也应当全额归还。
在签订定金协议时，务必保持审慎态度。在尚未与卖方就所有事项达成一致的情况下，切勿轻易支付定金。同时，建议将定金直接支付给卖方，以减少中间环节，降低纠纷风险。对于购买期房的消费者而言，可以选择不签订房屋认购书，而是直接签订商品房预售合同。
为了避免日后产生纠纷，我们强烈建议将所有承诺转化为书面形式。个人签名即可生效，但公司必须加盖单位的合同专用章方可生效。录音及证人证言同样可作为有效证据。

《商品房销售管理办法》第22条不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。