缔结商品房预售合同时所面临的潜在风险包括：开发商未能出具合法、有效的商品房预售许可证明；房地产项目的商业广告内容存在夸大或者虚假宣传；开发商在与投资者签署预售协议前，擅自将该物业作抵押予第三者或者刻意隐瞒其作为预售标的物的房产已经进行了抵押事宜；开发商在未经已签订预售协议的投资者同意的情况下，擅自将预售房屋出售给第三方或者故意隐瞒该预售房屋已经被出售的事实；开发商未能按照约定及时办理房屋所有权证书以及土地使用权证书；开发商在未征得投资者同意的前提下，擅自对房屋设施或户型结构进行单方面的变更。

《城市商品房预售管理办法》第五条商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。《民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。