根据通常情况，购买房屋的订金是具备退还条件的。然而，倘若购房者已经与房地产开发商签署了相应的协议，那么此项订金便失去了退还的可能性，开发商有权向购房者索要相应的赔偿。以下为订金不可退还的几种情形：如果购房者未能按照认购书所约定的时间和地点前往签订购买房屋的协议亦或是当购房者在正式签订协议时，对认购书中已经确定的诸如房价、建筑面积以及户型等关键条款进行了修改，从而导致无法顺利完成签约手续，此时，购房者将会被视为违反了协议，其所支付的订金将无法得到退还。

《中华人民共和国民法典》第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定;但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。