在签署预售商品房合同时，存在以下潜在风险需要注意：
1.开发商可能未持有合法有效的商品房预售许可证书；
2.开发商可能在楼盘宣传资料中夸大了商品实际效果或存在虚假陈述；
3.开发商有可能将预售房屋抵押给了他人或故意对购房者隐瞒了这一事实；
4.开发商还有可能将预售房屋出售给了其他人或故意对购房者隐瞒了这一情况；
5.延迟办理房屋所有权证书和土地使用权证书也是不可忽视的问题；
6.另外，开发商也可能在未经购房者同意的前提下擅自更改房屋设施或户型设计。

《城市商品房预售管理办法》第五条商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。《民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。