“认购协议”并非正式的房屋买卖合同，而仅仅是出卖方与购买方之间达成的一份书面协定，旨在以定金作为订立最终房屋买卖合同的担保手段。然而，如果该认购协议已包含了房屋买卖合同的核心条款，且出卖方亦按约定实际收取了购房款项，那么该协议便可视为购房合同。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。