在现有的法律法规框架内，商铺返租模式被认定为不合法的行为。这种现象主要体现在两个方面：
首先，从商铺返租这项业务自身来看，它不仅往往存在严重的风险，更具有明显违法违规特征。
具体来说，商铺返租就是房地产开发商将一座大型的商业综合体分割成若干个规模较小的产权商铺，然后销售给零散的个体投资者，与此同时，买卖双方签订返租协议，保证在一段时间内，这些商铺的所有权仍然归属于开发商，并且由他们全权负责经营管理，同时，开发商还需要按照约定的日期向每个小业主支付一定金额的租金收益。
其次，对于开发商而言，商铺返租策略无疑是快速回笼资金的有效手段之一；
然而，对于我们这些普通的投资者来说，商铺返租则如同一块诱人的大蛋糕，每年都能带来相当可观的投资回报，这一点相较于投资住宅或者写字楼等其他物业类型，优势尤为显著且突出。

《商品房销售管理办法》第十一条
房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。