商品房预售合同登记备案堪称是一种独具特色的不动产登记形式，其本质在于为了保障和维护以未来可能产生的不动产物权变动为根本诉求的权利主张进行的注册程序。此项商品房预售备案登记举措使得购房者所享有的请求权具备了对抗第三方的法律约束力。房地产开发运营实体不得在预售登记后擅自将经此程序确认的房屋再度出售或设置抵押。若开发商未能恪守规定，擅自将经过预售登记的房产卖予他人或者为其设立抵押权益，则此第三方可通过常规登记方式取得所有权的情形势必无法实现，同时，该抵押权益亦无法对已完成预售登记的购房者形成有效抗衡。
值得注意的是，商品房预售合同登记备案并非商品房预售合同得以生效的必要条件。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效要件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要合同义务，双方接受的除外。