商品房预售合同的登记备案被视为一种类别独特的不动产登记事项，其主要功能在于对一种未来可能发生不动产物权变动所存有的、旨在保护相关权利请求权的措施进行保护性登记。商品房预售合同备案登记赋予了购买方当事人的相关权利请求权，使之具备了对抗任何第三方的法律效力。任何房地产开发厂商均不可擅自将已经过预售登记备案的房屋再次对外出售或者以之作为抵押物，如果开发商擅自将已经完成预售登记手续的房屋再度出售或以之为抵押品供给第三方，那么该第三方将无法通过正常的登记程序取得该房屋的所有权，同时，该抵押权亦无法对抗已完成预售登记备案的购买方当事人。
值得注意的是，商品房预售合同的登记备案并非商品房预售合同的生效要件。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效要件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要合同义务，双方接受的除外。