依照现行法律法规，商铺返租行为被明确认定为非法操作。
（一）首先，商铺返租的本质并不符合法律规定。商铺返租主要表现形式为开发商将大型商业综合体项目分解成若干小面积的产权商铺进行出售给私人投资者，同时，开发商也会和这些投资者签订返租协议，声明在规定期限内，商铺将由开发商统一运营并负责管理，同时承诺按期向投资方支付固定额度的租金收益。
（二）尽管商铺返租对于开发商而言能有效地实现资金回收；
然而，对于广大普通投资者来说，商铺返租则象是一块诱人的“大饼”，因其能提供极高的年投资回报率，远超过投资住宅或写字楼所能获得的收益。

《商品房销售管理办法》第11条房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。