商品房预售契约乃一独特类型的销售合同，具体表现为由商品房预售商与预购方在协商一致基础上，约定预售商在既定期限届满时向预购方转移商品房的所有权，而预购方向预售方支付定金或特定部分的购房款项，并按照预定时期接收商品房的书面协定。在对该类合同效力进行判定时，需特别关注以下几个方面：
首先，合同主体须符合法定要求，即当事人应具备法律所规定的缔结合同的资格。商品房预售契约的主体具有特定性，预售方通常为房地产公司，且多为法人等法律实体，故非任何人均可作为预售方签署商品房预售契约。预售方须为依法成立的房地产开发企业，由于商品房预售实行许可证制度，仅有预售方持有预售许可证明，具备预售许可资格，其与预购方签订的预售契约方能产生法律效力。若出卖人未能获得商品房预售许可证明，则其与买受人签订的商品房预售契约应被视为无效；但如在诉讼提起之前，出卖人已获取商品房预售许可证明，则该契约可被认定为有效。
其次，合同内容应体现当事人真实意愿。
再次，合同不得违反法律、行政法规及社会公共利益。
最后，合同标的应明确、可行。双方在签订合同时，为确保合同能够产生当事人预期的法律效果，合同的实质性条款亦应具备可行性。例如，预售的商品房须明确施工进度、竣工交付日期、物业管理方案、装修标准以及平面图或户型图等相关信息。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条
出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。