律师解析：
在以下几种情形下，消费者有权要求终止房屋购买协议并进行退房操作：
1、实际测量的房屋面积与合同所载明的预定面积之间的差额超出了绝对数值的3%以上；
2、开发企业未能按照规定期限交付房屋，这种行为已构成根本性的违约行为，即逾期交房行为已经达到了合同中约定的退房日期标准；
3、开发企业擅自更改规划和设计方案，从而对房屋的结构形式、户型、空间尺寸以及朝向等方面产生了实质性影响；
4、开发企业在预售房屋时，尚未获得相应的商品房预售许可证；
5、开发企业交付给消费者的房屋主体结构质量不符合国家相关标准或者房屋质量问题严重到足以影响到房屋的正常使用功能；
6、由于各种原因导致无法或者无法按时完成产权过户手续；
7、消费者提出的贷款申请未能得到银行批准，同时合同双方对于付款方式的协商也未能达成一致意见。