若商品房预售合同中明确规定，唯有当商品房预售合同通过备案审查后，方可正式生效应为有效合同，否则，未经备案审批的商品房预售合同则视为无效合同；反之，如商品房预售合同未对此作出详细约定，则视其为有效合同。

《民法典》第二百二十一条
当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。