关于尚未经过备案登记程序的商品房预售合同，其生效性质是不变的。换言之，预售合同的书面形式备案与否并不影响到该合同本身的有效性。
然而，对于有效的商品房预售合同而言，要求双方都必须具备与其签订行为相对应的民事行为能力，同时，在展开协议内容以及表现自身意愿的过程中，也需要确保他们的行为是自愿且真实的。
此外，预售合同的具体条款和内容还需符合相关法律法规的规定，并且在形式上也要符合法定要求。
最后，预售关系的建立不能违反任何法律或行政法规中的强制性规定。

《民法典》第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。