在现行的相关法规中明确规定，商铺返租行为属于非法。（首先）商铺返租这种现象本身就存在着违法违规性质。
具体来说，它是指房地产开发商在开发过程中，将某一个商业项目进行适度划分，形成数量繁多的小面积产权商铺，之后再将这些所有权归属于各个小型投资者。在此基础上，开发商会和这些小投资者签署相关的返租合同，保证在一定时间段内，这个小商铺的经营管理权仍然由开发商来行使，与此同时，开发商也会按照合约约定的时间向小投资者支付固定的租金收益。（其次）从开发商角度来看，商铺返租无疑是一种能够迅速回收资金的有效手段；而对于广大的普通投资者而言，商铺返租则象是一块美味可口的蛋糕，每年都能获得相当可观的投资回报，相较于投资住宅或写字楼等其他类型的物业，其回报率要高出许多。

《商品房销售管理办法》第11条规定房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。