律师解析：
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定：“对于商品房的认购、订购以及预订等各类协议，只要其具备了《商品房销售管理办法》所规定的商品房买卖合同的主要核心内容并已得到双方确认，同时出卖方也已经按照约定收取了购房款项，那么这些协议就应被视为商品房买卖合同。”因此，商品房的订购书若能满足以下两个关键要素，便可被认定为正式的商品房买卖合同。
首先，协议内容必须完全符合《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同的主要核心内容；
其次，出卖方已经实际收到购房者支付的购房款项。