涉及到退还购房订金的操作步骤大致如下所示：首先是对购房合同进行详尽的查阅和审查。这个环节需要关注的重点在于购房合同中所涉及的有关于退款的各项条款和具体的执行条件。在此基础上，我们需要理解其中明确规定的退款条件、提前告知的时间节点以及相应的责任承担和义务履行等内容。其次，按照程序，我们应当提交书面性质的退款申请至开发商或出售方，同时必须附带上相关的证明文件，比如支付证明、书面沟通记录等等。在这个过程中，务必保证我们的请求和理由表述得清晰明了。接下来，我们需要与开发商或出售方进行深入的协商，就退款事宜展开实质性的对话。双方可以采取会议、电话或者电子邮件等多种形式进行交流，并尝试寻找出一个能够共同解决问题的最佳途径。若经过上述努力仍未能与开发商或出售方就退款事宜达成共识，那么我们可能需要考虑向相关的部门或机构申请仲裁或调解。这些机构将会依据合同约定和相关的法律法规来处理争议事项，并积极推进退款的实际执行。最后，如果所有的其他途径均告失败，我们可能不得不选择通过提起诉讼的方式来解决争议并追回购房订金。然而，在决定启动诉讼程序之前，我们强烈建议您咨询专业的律师团队，以便获得更为详细且具有针对性的法律建议。

《中华人民共和国民法典》第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定;但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。《中华人民共和国民法典》第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。