商品房预售合同登记备案是一种独特的不动产登记方式，其主要功能在于确保和维护针对未来可能发生的不动产物权变动而提出的主张权利的有效性。对于商品房预售来说，进行备案登记无疑增强了买受人的权益，使其能够更有效地对抗第三方。这意味着，房地产开发企业已经无权再次将已经完成预售登记的房屋进行销售或者抵押。若开发商在未经预售登记的情况下，擅自将已登记的房屋出售或设定抵押给第三方，那么这个第三方将无法通过登记来取得所有权，同时，他们所设立的抵押权也无法对抗已经进行预售登记的买受人。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。