依据中华人民共和国相关法规及相关行业规范，签订商品房预售合同时，必须取得由房地产行政管理部门颁发的商品房预售许可证明方可生效。如出卖方未能成功获取该项许可证而与其买方签订了所谓的“认购书”，则该份文件将被判定为无效。然而，如果出卖方能够在诉讼提起之前成功获得商品房预售许可证明，那么这份认购书便可视为有效。此外，参与合同签署的各方当事人必须具备基本的书写能力，其表达的意愿也必须是真实且自愿的。最后，合同的具体条款和内容必须符合国家法律法规的要求，并且需要采用法定的书面形式进行签署。

《城市商品房预售管理办法》第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。《民法典》第一百四十三条　具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。