通常情形下，购买房产所缴纳的定金是具备退还条件的，然而当购房者已然签署相关合同文件与开发商确立了契约关系之后，该笔定金便丧失了退货权力，开发商拥有要求购房者予以赔偿的法定义务。以下列举出定金不能返还的几种常见情形：若购房者未能按照认购书中所约定的期限及地点履行签署合约的义务；又或是在正式签订合同时擅自修改认购书中已经明确的诸如房价、建筑面积以及户型等关键性条款，从而导致无法顺利完成签约手续，那么这都将被视作违约行为，所缴纳的定金将无法得到返还。反之，以下几种情况下，定金应当得到返还：1.若开发商在认购意向书规定的期限内将购房者已认购的房屋转售给其他第三方，导致最终未能成功签署正式合同，那么开发商有责任双倍返还购房者所缴纳的定金。2.若开发商未能取得有关商品房销售的合法资质证书，或者由于自身原因导致双方无法签署正式合同，甚至因此引发合同无效的法律后果，开发商必须无条件地返还购房者所缴纳的定金，并且承担由此产生的所有经济损失。3.若双方仅因为正式合同或相关补充协议中的具体内容无法达成共识，且此问题与认购意向书的核心内容无关，进而导致签约失败，那么双方均不构成违约行为，开发商有义务全额返还购房者所缴纳的定金。4.若认购意向书对于房价、建筑面积以及户型等关键性条款未做出明确约定，或者约定模糊不清，导致双方在此问题上无法达成一致意见，最终影响到正式合同的签署，那么开发商同样需要返还购房者所缴纳的定金。

《中华人民共和国民法典》第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定;但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。