在买方与卖方无法达成合意并需要退还订金时，买方有权主动与卖方进行相关的讨论和协商，以期达到退还订金的目的。如果协商未果，买方亦有权选择直接采取法律手段，向法院提起诉讼，这样便可要求卖方依法退还所收之订金。然而，需要注意的是，退订金并非毫无前提条件地任意进行。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定，若买卖双方在合同条款上未能达成一致意见，则买方有权要求退还订金。此外，买方还需确保其在认购书约定的期限内完成签约手续，否则将无法主张退还订金。为了证明这一点，买方可以通过查阅合同条件谈判过程中双方修改的记录，或者通过录音等方式保留双方谈话的证据。部分买方可能因为自身原因而不愿购买该房屋，这种情况下，他们可能会被视为违约方。但是，如果他们能够通过增加补充协议等方式，使得交易条件符合其预期，那么同样可以实现退还订金的目的。最后，对于那些尚未取得销售许可证或产权证的内部认购项目，由于其本身并不具备合法的销售条件，因此无论在何种情况下，买方均有权要求退还订金，且无需进行过多的取证工作，只需直接向法院提起诉讼即可。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。