根据我国相关法规的明确规定，凡依据获得商品房预售许可证明而签订的房屋预售合同均具备效力；然而，如开发商未能依法取得商品房预售许可证明，则其与购房者签署的认购书将被判定为无效协议。不过值得注意的是，在买方提起诉讼之前，若开发商成功获取了商品房预售许可证明，那么该认购书仍可视为有效协议。此外，参与交易的各方当事人必须具备基本的书写能力，且其表达的意愿必须是真实自愿的；同时，合同条款也必须严格遵守法律规定，并符合法定的格式要求。

《城市商品房预售管理办法》第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。《民法典》第一百四十三条　具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。