依据相关法规，对于已获取商品房预售许可证明的情况，所签订的房屋预售合同具备生效条件；然而，若开发商未能获得商品房预售许可证明而与购房者签订了认购书，则该认购书将被视为无效。但是，如果在诉讼提起之前，开发商成功地取得了商品房预售许可证明，那么这一认购书便可被判定为有效。此外，参与交易的各方当事人必须具备书写能力，其意思表示也必须是自愿且真实的；同时，合同内容必须合法并符合法律规定的形式要求。

《城市商品房预售管理办法》第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。《民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。