关于商品房预售合同有效性的判定，其关键因素包括：订约各方须具备书面表达的能力，且其意思表示应当真实并出自于自愿；其次，该商品房预售合同所涉及的各项条款均必须合法，同时亦需严格遵守法律规定的格式要求；另外，在买卖双方关系建立过程中，不得出现恶意串通，危害国家、集体或第三方权益的行为，也不得通过合法形式来掩饰非法目的。

《中华人民共和国民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。