商品房预售合同属于具有正式性质的合同形式，由于此类合同通常在商品房预售销售阶段出现，因此得名为“预售”。这类合同的主要特点在于，它们通常适用于新建的商品房尚未完全竣工之时，由开发商在售楼处向消费者出售房屋时所采用。在签订了这样的合同之后，开发商将会把这份合同提交至相应的房管局主管部门进行备案。因此，无论是预售合同还是正式合同，都具有法律效力，这就要求我们在签署这些合同时必须谨慎对待。需要注意的是，如果没有完成备案登记手续，并不意味着合同本身就是无效的。然而，如果双方当事人约定备案登记为合同生效的前提条件，那么就应当按照他们之间的约定来执行。此外，如果卖方和第三方存在恶意串通行为，私下达成买卖协议，即便房屋已经实际交付给了第三方使用，这样的合同仍然是无效的。同样地，如果卖方在出售房屋之前并未告知买方该房屋已经抵押给第三方，或者在合同签订之后，卖方再次将同一房屋出售给第三方，导致合同的根本目的无法实现，买方有权请求解除合同、退还已支付的购房款项及其利息、赔偿相关损失，并且还可以要求卖方承担不超过已支付购房款项一倍的赔偿责任。

《城市商品房预售管理办法》第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。