对于迟延交付房屋的免责理由，主要包括以下三种情况：（1）不可抗力的自然灾害，例如，台风、洪水、冰雹等；（2）政府部门的强制行为，如土地征收和使用权的改变；以及（3）社会环境中的突发异常状况。在切实属于上述情况下，并对于建设项目的进展产生重大影响时，房地产开发商有权依法解除其因逾期交付房屋所应当承担的法律责任。

《民法典》第五百九十条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。