根据相关法律规定，如果房地产开发商在进行商品房销售的过程中存在项目开发行为违法的情况，以及未能获得相应的商品房预售许可证明文件时，其所签订的商品房预售合同将被视为无效协议；然而，如果在买受人发起诉讼之前，开发商成功地获得了该商品房预售许可证明，那么该商品房预售合同则有可能被判定为有效协议。其次，若开发商在签订商品房买卖合同时，故意隐瞒自己尚未获取到商品房预售许可证明的真实情况，或者提供虚假的商品房预售许可证明文件，那么该商品房买卖合同也将被视为无效协议。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。