在通常情况之下，购房订金是无法退还的。但是，以下两种特殊情形除外：第一种情况，由于双方均无法预见和控制的客观因素，使得商品房买卖合同无法顺利签署；第二种情况，卖方违反其承诺，这种情况下，订金可以被退还，并且卖方还需以双倍金额来偿还订金。具体来说，如下所述：①当购房者由于自身原因决定放弃购买该房屋，不再与卖家签署买卖合同，或者卖家未按约定履行义务，不再出售该房屋，那么，没有履行此项约定义务的一方将无权请求返还其订金；然而，作为收到订金的一方，若未能履行其相应的义务，则必须向对方支付双倍的订金作为赔偿。②在双方都无法预见和控制的客观因素影响下，导致二手房买卖合同无法顺利签署时，卖家有责任将订金如数退还给买方。③如果买卖双方对于房屋买卖协议及其补充协议的内容存在分歧，导致无法顺利签署合同时，这并非任何一方的过错，因此，卖家应该将全部订金退还给买方。

《民法典》第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。