依据法规规定，若房产开发商已依法领取了商品房预售许可以证，则其签订的房屋预售协议具备有效性；反之，若是房产商并未取得该证书，那么其与购房者签订的认购书将被视为无效协议。然而，值得注意的是，在此种情况下，如果开发商能够于诉讼启动前及时获取到商品房预售许可证明，那么该认购书则有可能被判定为有效协议。在这一过程中，当事人必须明确具备书写能力，且所表达的意愿必须是自由、真实的。同时，所制定的合同条款也应保证内容的合法性及其符合法律所规定的合约格式要求。

《城市商品房预售管理办法》第六条
商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
《中华人民共和国民法典》第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。