在任何情况下，如果开发商未能取得预售许可证而与购房者签订了房屋预售合同，那么这份合同将被判定为非法、无效，并且购房者有权撤销该合同并要求全额退还购房款项。然而，在特殊情况下，即使开发商在购房者提起诉讼之前已经获得了合法有效的预售许可证，也不能轻易地认为已经获得了签证，并且该合同也无法被视作有效。

《城市商品房预售管理办法》第五条
商品房预售应当符合下列条件：
(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
《商品房销售管理办法》第六条
商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。