关于退还购房订金的特定情況包括如下四点：
首先是开发商并不具有商品房销售的合法资质；
其次是开发商出于欺诈或其他违纪行为，亦或是双方在签署购房合同时对于合同条款未达成共识的情况；
再者就是由于无法归咎于当事人双方的特殊原因而使得商品房买卖合同没能成功签订；
最后，如果在购房认购协议或房屋买卖合同中有明确规定可退还定金的情形出现，也应当按照合同约情况进行相应处理。

《民法典》第五百八十八条
当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。