一般而言，订金在多数情况下不能予以退还。然而，以下几种法律所规定的特定情形出现时，购房者有权利要求开发商退还其支付的订金。首先，开发商若不具备商品房销售资质，就必须退还购房者所支付的订金；其次，当开发商存在欺骗消费者的行为，并且这一行为使得买方对于所购房屋的判断出现偏差并做出错误决定时，卖方应向买方退回订金。因为此种情况恰恰违背了公平诚信的交易原则，所以买方完全有理由放弃购买房产并要求返还交付给开发商的订金；最后，遇到诸如地震等不可抗力或突发性事件时，由于房产已经毁损且无法继续履行买卖合同，那么买方同样拥有要求开发商归还交付的订金的合法权益。

《民法典》第五百八十六条
当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。
定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。