以下几种情况下，建筑物的公摊面积不被计入在内：由出售房屋单位自行管理与使用的建筑；
专门服务于众多楼宇的保安室、管理办公室；
用于储存物品或机动车辆停放的仓库、车库以及存放非机动车辆的地方、车道和供暖锅炉房；
以人民防空为目的而设计建造的地下室；
具有独立使用功能且无需与其他部分共享的独立使用空间；
以及其他对购房者有益的非经营性用途的建筑。

《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条
公用建筑面积由以下两部分组成：
1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班保安室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；
2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。