小产权房由于缺乏相应的房产证书，因此不能够实现物权的变更。
这也意味着该类住房的产权无法实现转移。
因此，这份赠与协议从一开始就是不可执行且无效的。
另一方面，作为建设方或者销售方，他们本人并未拥有这类小产权房的所有权，这使得他们在处置房屋时的行为处于效力待定状态，必须得到所有权人的认可才能生效。

《民法典》第三百一十一条
无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；
除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。
当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。