针对商住楼运营至第40个年度之际所涉及的产权界定问题，可划分为如下几类具体情境予以解释阐明。
若商住楼40年产权期限期满后，房屋所有权人依照法定程序向当地土地行政主管部门递交续期申请，并成功获得政府部门的审批许可，便可按照程序重新与政府签署土地有偿使用合同，同时支付相应的土地有偿使用费用。
如此一来，产权依然属于原来的房屋所有权人。
反之，若商住楼40年产权期限已满，且房屋所有权人未能按规定提交续期申请或者该申请未能得到政府部门的批准认可，那么依据现行法律法规，国家依法享有无偿回收土地及地上建筑物的权利，届时产权将不归原本的房屋所有权人所有。
值得强调的是，商住楼的产权实际上由两个主要元素构成，即房屋所有权和土地使用权。
其中房屋所有权不受时间限制，而土地使用权却存在着为期40年、50年或70年等多种不同的使用期限。
故每当商住楼产权期限达到上限时，实质上意思就是土地使用权到达了使用期限的极限。
在此情形之下，房屋所有权人有权根据自身需求考虑是否继续延长土地使用权，从而决定产权的最终归属。
需要特别指出的是，如果国家决定在商住楼产权期限结束后回收土地及地上建筑物，那么房屋所有权人有权基于收回当时的剩余价值获得相应的赔偿金作为补偿。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十一条
土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。