关于房改房与商品房之间的差异，实质上乃在于两者在土地所有权性质以及交易受限程度方面上的区隔。
详言之，所谓房改房，即是指城镇职工依据国家及地方各级人民政府所制定的价格政策，按成本价或标准价购入已建造完成的公有住房；
而商品房则是由专业从事房地产开发与经营的企业，按照预设规划并经过建筑施工之后，以市场化手段进行销售和租赁运营的住宅物业。
综合来看，这两种形态的房产，其土地使用权性质各异，且各自在交易过程中需承受的限制性条件也有着显著的差别。

《城市房地产管理法》第四十条
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。