集资住房与商品住宅之间存在本质性差异：
首先，集资住房乃是由各类企事业单位、社会团体以及住宅合作社等机构共同组织进行建设，其目的在于满足特定群体如单位职工及社会团体成员等中低收入阶层对于居住需求而专门建造之住宅；
其次，商品住宅则是房地产开发商在经过合法手续获取并使用国有出让土地后，依照市场经济规律进行投资而兴建，旨在供消费者购买用作自住或出租的建筑空间。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条
商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。