房屋转租时如果在与原房东签订的租房协议中，原房东明确表示同意实施转租，那么其转租合同合法有效；
如果在与原房东签订的租房协议中原房东明确表示不允许转租，那么转租合同视为无效。
如果租赁合同约定的租赁期限超过二十年的，超过部分无效。

《中华人民共和国民法典》第七百一十六条
承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。
承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；
第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第七百一十七条
承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。