关于农村宅基地房屋买卖的效力问题，需依据具体情况进行分析。
若要使得农村宅基地上的房产交易具有法律约束力，则必须满足以下四项基本条件：
首先，买方的主体身份须合法合规。
这是因为所购得的农村房屋所依赖的宅基地，理应归属于该农村集体组织成员所有，因此，这类房产的购买者也必须是隶属于该农村集团的成员。
而城乡居民由于其非农业户口性质，并不具备购置此类农村房产的合法资格。
其次，卖家本身也必须拥有合理的主体资格。
换句话说，卖房人必须能独立享有其自有财产的占有权、使用权、收益权以及处分权。
第三，买方在购买时，必须符合申请取得宅基地的相关规定。
据悉，我国农村村民每家每户仅可持有一处宅基地，已经拥有宅基地的村民将无法再次提出申请获得新的宅基地。
最后，房产交易还需要得到所在村委会的同意批准。

《土地管理法》第六十二条
农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。