商品房预售合同乃一种独特之买卖契约形式，系指商品房预售方及预购方通过协商达成一致意见，约定预售方在约定期限内将已经建设完毕的商品房所有权转让给预购方，预购方向预售方支付定金或部分购房款项并按照预定日期接收商品房所签署的书面协议。
在对该类合同效力进行判定时，需特别关注以下几个方面：
首先，合同主体必须符合法定要求，即当事人须具备法律法规所规定的缔结合同的资格；
其次，商品房预售合同的主体具有特定性，预售方通常为房地产开发商，且多为法人等法律实体，故非任何人均可成为预售方并签订商品房预售合同。
预售方须为依法成立的房地产开发企业，由于商品房预售实行许可证制度，仅有预售方持有预售许可证明，具备预售许可资格，其与预购方所签订的预售合同方能产生法律效力。
若出卖人在签订合同时未能获得商品房预售许可证明，则其与买受人所签订的商品房预售合同应被视为无效，但如在诉讼提起之前已获取商品房预售许可证明，则该合同仍可被认定为有效。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条
出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。