根据中国现行的《商品房销售管理办法》之相关法律法规的规定，当该项目的开发商因为自身的问题，例如其未能符合商品房销售的相关准入原则（如未取得销售许可证等），从而使得商品房交易无法顺利进行并最终导致购买方与开发商之间的合同未能成功签署的情形下，此时无论这两者在合同签署之前有无关于“定金”的退还事宜作出明确约定，开发商均需毫无保留地将购买方所缴纳的定金予以退还。
进一步地说就是，如果因开发商本身存在的各种问题，尤其是他们未能达到相关标准要求，进而使得商品房销售的条件受到限制，则开发商应该停止销售商品房，且不应收取任何带有预订性质的费用。
因此，当买卖双方签订的合同由于开发商自身的错误或者违规行为未能达成时，即便购房者已预先交付了“定金”，若没有关于退还“定金”的具体条款加以约束，开发商仍需按照相应法律法规的要求，无条件地将定金退还至购买方手中。
此外，依据相关规定，如果在商品房买卖合同的签约过程中，出现了非正常因素，特别是非人为可控和不可避免的不可抗力情况，使得双方无法对合同条款达成共识，甚至直接影响到商品房交易的实现，在此种无法分清责任归属的特殊情况下，卖家同样有责任向买方退还已收取的定金款项。
举例来说，如果出现的不可抗力因素使购房者在支付房款方面遇到困难，比如政府发布的房地产政策对其购房资格进行限制、提高首付款比例、延长社会保险或个人所得税的缴费时限等，面对这种突发情况，购买方可寻求退还定金的权益保护。
具体而言，此处的不可抗力是指在合同当事人在订立合同时无法预见到、并且难以避免或克服的不可抗拒的客观环境和形势，譬如遭受自然灾害，导致商品房在购买人交付定金之时的状况不如当初约定的情形；再譬如购买者因抗议开发商在合同内容中的某些条款而拒绝签署商品房合同，如果不成，则开发商无需按双倍金额退还定金，只需全额返还购买者已然支付的定金即可。

《民法典》第五百八十六条
当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。