根据哪些因素来确定的根据我国相关法律法规关于房地产交易方面的规定，业主购买房屋时卖家承诺的交房期限应当严格遵守并在双方共同签署的售楼合同中予以明确，而若遭遇逾期情况，可依据合同内容要求索赔权益；
同时，房屋的实际交房过程亦是由卖家委托指定的物业公司向买家履行交接职责，原则上此过程可以顺利完成；但是，若物业公司未能取得卖家正确授权，便需开发商自行承担该交付义务，此委托关系本不应涉及争议，处理争议的主体应为卖方，即房产开发者，作为购房合同的实际签订方。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条
由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。