在司法拍卖过程中，房屋的竞拍价格往往有所偏离市场价格，具体偏离的幅度则要视实际的拍卖情形而定。对于那些尚无居住者占据且现状维持原状的拍卖房源来说，首次拍卖的保留价一般定于市场价格的七成左右；
然而，倘若房地产存在租赁占用或者实际现状不满足交付条件的话，初次拍卖的保留价就有可能以评估价值基础上下调不超过20%。每次拍卖活动结束后，如未能成功成交，则可申请降低拍卖价格不高于20%再度进行拍卖，此举使之达到第二次拍卖的保留价最多可为首次拍卖保留价的80%。重要的是，经过连续两次流拍之后，还可以再次申请降低拍卖价格，并再度进行拍卖活动，如此反复，最高可达三轮拍卖。

《民法典》第二百零九条
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。