关于协议抵押房产但未登记是否有效的问题，下面为您详细解答：
一、抵押合同的效力
在我国的法律框架下，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，遵循着特定的生效规则。
除了法律另有规定或者合同另有约定的情况外，这类合同自成立时便生效。
具体到房产抵押协议，其是否有效，关键要看是否符合合同成立和生效的一般要件。
首先，双方当事人需要具有相应的民事行为能力。
这意味着订立协议的双方应当能够独立地进行民事活动，理解协议的内容和后果。
例如，成年人通常具备完全民事行为能力，而未成年人或精神病人可能需要法定代理人的代理才能订立有效合同。
其次，意思表示必须真实。
即双方在订立抵押协议时，是出于真实的意愿，不存在欺诈、胁迫等导致意思表示不真实的情形。
最后，协议内容不能违反法律法规的强制性规定。
只要满足这些条件，抵押协议本身就是有效的。
二、抵押权的效力
对于不动产抵押权而言，登记是其设立的生效要件。
这是因为不动产的价值较大，涉及的权益较为复杂，通过登记可以公示物权的变动情况，保护交易安全。
如果未经登记，抵押权就未设立。
在这种情况下，当债务人无法履行债务时，债权人不能就该房产享有优先受偿权。
综上所述，协议抵押房产未登记时，抵押协议有效，但抵押权未有效设立。

案情回顾:

小朱向小李借款，双方签订房产抵押协议，小朱以自己房产作抵押，但未办理抵押登记。后借款期限届满，小朱未能还款，小李主张就该房产优先受偿，小朱则认为未登记就不存在抵押权，双方产生争议。

案情分析:

1、关于抵押合同效力，小朱和小李均具备相应民事行为能力，签订协议是双方真实意思表示，且内容不违反法律法规强制性规定，所以抵押协议本身是有效的。
2、对于抵押权效力，因不动产抵押权以登记为设立生效要件，此案件中未进行登记，所以抵押权未设立。当小朱无法履行还款义务时，小李不能就该房产享有优先受偿权。