在涉及到延期收楼的情况下，通常会出现以下几种特殊情况并构成合法的免责理由：
首先是存在法律规定的免责条款。作为房地产开发公司，可以在与购房者签署的商品住宅买卖合同中提前清晰地约定延迟交付房屋的免责原因及其对应的责任界限；
其次，若由于自然灾害等人力无法避免的客观因素，导致无法按期实现房屋交付，开发商需严格遵守相关法律法规，确保按时履行告知义务；除此之外，若购房者自身先前已存在违约行为，或基于主观臆断认为开发商可能违反合同协议，但经过详细调查核实之后发现开发商依然按照原有合同约定履行了全部义务，那么这些都可以被视为合理的理由，从而获得批准延长房屋交付期限。

《民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百九十条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。