在未获得预售许可证的前提下，所签署的协议将被视为无效。卖方必须具备合法有效的预售许可证才能进行预售活动，否则，该行为将会被视为非法进行。对于此类情况，与买方所签署的协议应被判定为无效，然而，如果在诉讼提起之前，卖方成功获取了合法的预售许可证，那么这份协议则有可能被认定为有效。

《城市商品房预售管理办法》第五条
商品房预售应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
《城市商品房预售管理办法》第六条
商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。