商品房预售合同备案制度，作为一种特别的不动产登记形式，其本质是，为了维护那些以未来可能发生的不动产物权变更为预期的请求权益而提供的一种保障措施。有鉴于此，商品房预售备案登记程序的实施，便赋予了购房者的请求权一种具有对抗第三方当事人的影响力和法律效力。
值得注意的是，房地产开发企业在未经预先批准的情况下，不得擅自将已经登记过预售信息的商品房进行二次销售或者抵押给他人。
同时，如果开发商试图将已完成预售登记手续的房产出售或者设立抵押给第三方，那么这个第三方就无法依据房屋的登记凭证来获取所有权，同样地，他们所持有的抵押权利也无法对已经完成预售登记手续的购房者产生对抗效果。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效要件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要合同义务，双方接受的除外。