商品房预售合同登记备案被视为一种独特的不动产登记方式，旨在保障那些预期未来会发生不动产物权转移的请求权能够得到维护和实施。在商品房预售备案登记顺利生效之后，购房者所享有的请求权便拥有了对抗第三方的法律效力。这就意味着，房地产开发商已经无权再次将已进行过预售登记的住房进行销售或者抵押。若开发商违反规定，擅自将已完成预售登记的房产出售或设定抵押给第三方，那么这个第三方并不能仅凭登记便轻易地获取所有权。同样地，这个抵押权也无法对抗已进行预售登记的购房者。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效要件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要合同义务，双方接受的除外。