“认购协议”与“商品房买卖合同”并非同一概念。认购协议乃是对商品房买卖合同主要内容的初步约定，旨在为双方进一步磋商、谈判并最终签订正式合同提供基础框架和制约条件。该协议仅是双方对于是否购买该房屋所达成的一种初步意向性共识。只有经过双方签字确认的正式买卖合同，方能在法律层面上正式确立房屋买卖关系，赋予其明确的法律效力。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。